中古住宅に関わる検査 調査(インスペクション)から工事までの総合ワンストップサービスをご提供

引渡前インスペクション™とは

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引渡前インスペクション™とは

新築住宅やリノベーション工事後の中古住宅の引渡前に、外壁・内壁の仕上材やサッシ・床下内部や小屋裏内の施工状況、住宅設備機器の稼働確認・インフラ・電気設備等の引き込み状況、サーモグラフィーを使用した赤外線調査等隅々まで不具合が無いかチェックし、是正箇所を纏めた報告書を提供する検査です。引渡後のトラブルが軽減される為、ビルダー様、購入者様の安心が一層に高まります。

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引渡前インスペクション™活用のメリット

目的は不具合や欠陥の少ない建物を引渡することです。

近年は人口減少や少子高齢化等の影響により、現場監督や職人が不足しており、管理が行き届かないケースが散見されます。

売主様のメリット

  • 引渡後3~6ヶ月以内のアフターサービスの対応機会が低減します。(補修の機会が多いと、買主様の不安が重なってまいります。)
  • クレームやトラブル発生の確率が低減します。
  • 品質の高さがブランディングにつながり、引渡後の良好な信頼関係を維持しやすく、リフォーム等の相談を進めやすい。

買主様のメリット

  • 引渡をする前に不具合や欠陥がわかり、修復してもらえる可能性が高くなります。
  • 専門的な内容も建築士である検査員が第3者として是正指摘を行います。
  • 基本となる建物検査では床下や小屋裏、仕上材、建具開閉、給排水管路を含め80項目以上のチェック項目があります。その他8つのオプション検査で断熱材の施工状況や住宅設備機器の稼働確認から電気設備の接続状況等隅々までチェックします。トラブルを引渡前に防ぎ、安心感が高まります。
  • 写真や図面付の詳細報告書で一般の方でも一目で内容がわかります。報告書はチェックリスト・写真・図面・是正箇所指摘説明の構成となり、写真は図面に位置が示されているので、どの部分の写真かがすぐにわかります。木造二階建で500枚程度の写真枚数になり、ご提供も可能です。

引渡前インスペクション™実施のタイミング

契約時に合意した内容を
引渡時に売主は履行しなければなりません

契約は合意した内容を引渡した時に完了する事となります。引渡前インスペクションはこの契約完了=引渡時に安心と信頼を売主買主の双方に提供できるサービスとなります。

不動産売買の流れ

不動産売買の流れ

インスペクションのタイミング 例①

"売主様"実施のケース
(契約""のインスペクション)

インスペクションのタイミング①

インスペクションのタイミング 例②

"買主様"実施のケース
(契約""のインスペクション)

契約後、一定期間内にインスペクション等を実施し、
その結果により是正や補修を履行してもらう事や、解約が可能な事を予め同意しておく必要があります。
契約前に売主様としっかり協議し、契約内容を確認して下さい。

インスペクションのタイミング②

売主のリスクや買主の権利について

民法改正による売主様の責任の増大要素

  • 契約の内容に適合していなければ、発見できたか等に関わらず、欠陥や不具合は責任の対象に。詳細はこちら
  • 売主に責任を追及する法的選択肢が増えました。詳細はこちら
  • 損害賠償の範囲が広がりました。詳細はこちら

➀契約の内容に適合していなければ、発見できたか等に関わらず、
欠陥や不具合は責任の対象に。

ポイントは「隠れているか、隠れていないか」ではなく、「合意しているか、していないか」です。2020年4月施行の民法の改正により「隠れた瑕疵」は「目的物が種類・品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」(契約不適合)に改められました。この「隠れた」とは契約時に買主が欠陥等について注意をしていても知りえない事と解されていましたが、改正後は「隠れた」の要件は不要となり、当事者の合意した契約の内容に適合しているかが問題となります。仕様や材質・工法・性能・キズ・美観・建物の規模(高さ・面積等)等について「隠れた瑕疵」ではない欠陥についても契約内容に適合していなければ、責任を問われる可能性が高くなります。

②売主に責任を追及する法的選択肢が増えました。

契約不適合があった場合に、買主が行使できる権利として損害賠償請求権と契約解除権に加えて、
追完請求権(売主に対し修補、代替物や不足分の引渡しによる履行の追完を請求できる)
代金減額請求権(追完がなされない場合に不適合の程度に応じて代金の減額の請求が出来る)
が追加されました。買主の契約不適合責任を追及する場合の選択肢が増えました。
欠陥や不具合があれば請求される可能性が高くなります。

③損害賠償の範囲が広がりました。

損害賠償の範囲には「履行利益」も含まれます。履行利益とは契約が履行されたならば、買主が得られたであろう利益です。転売利益がわかりやすい事例です。

例として、買主が新築を1億円で購入した時点で、1億2000万円で転売することが確実であったとすると、売主は、買主から契約解除されて支払った1億円の返還を求められるとともに、契約が履行されていたなら得たであろう転売利益の2000万円を、損害として賠償を求められることが考えられます。

このような場合、損害賠償の範囲として、旧法の瑕疵担保責任では補修工事や実費等の「信頼利益」に限られたものが、改正民法の契約不適合では転売利益のような履行利益まで問われるかもしれません。

※取り上げた内容は民法改正の一部の内容となります。

引渡前インスペクション™のまとめ

  • 契約内容と目的物を一致させ、契約に適合した売買や請負契約等の取引をおこなう事が重要になります。
  • 引渡前インスペクション™を行う事で不適合の発生リスクを低減できます。

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