引渡前インスペクション™とは

ポイントは「隠れているか、隠れていないか」ではなく、「合意しているか、していないか」です。2020年4月施行の民法の改正により「隠れた瑕疵」は「目的物が種類・品質または数量に関して契約の内容に適合しないもの」（契約不適合）に改められました。この「隠れた」とは契約時に買主が欠陥等について注意をしていても知りえない事と解されていましたが、改正後は「隠れた」の要件は不要となり、当事者の合意した契約の内容に適合しているかが問題となります。仕様や材質・工法・性能・キズ・美観・建物の規模（高さ・面積等）等について「隠れた瑕疵」ではない欠陥についても契約内容に適合していなければ、責任を問われる可能性が高くなります。

契約不適合があった場合に、買主が行使できる権利として損害賠償請求権と契約解除権に加えて、
・追完請求権（売主に対し修補、代替物や不足分の引渡しによる履行の追完を請求できる）
・代金減額請求権（追完がなされない場合に不適合の程度に応じて代金の減額の請求が出来る）
が追加されました。買主の契約不適合責任を追及する場合の選択肢が増えました。
欠陥や不具合があれば請求される可能性が高くなります。

損害賠償の範囲には「履行利益」も含まれます。履行利益とは契約が履行されたならば、買主が得られたであろう利益です。転売利益がわかりやすい事例です。

例として、買主が新築を１億円で購入した時点で、１億2000万円で転売することが確実であったとすると、売主は、買主から契約解除されて支払った1億円の返還を求められるとともに、契約が履行されていたなら得たであろう転売利益の2000万円を、損害として賠償を求められることが考えられます。

このような場合、損害賠償の範囲として、旧法の瑕疵担保責任では補修工事や実費等の「信頼利益」に限られたものが、改正民法の契約不適合では転売利益のような履行利益まで問われるかもしれません。