中古住宅のインスペクションは
お任せください

一戸建の新築後、半年ほどしてから1階に異臭がするようになり、工事会社へ問合わせし調査すると1階の床下で接続されるべき2階からのトイレの排水管が未接続で基礎内に堆積していました。
洗浄後、所有者は売却を検討したら仲介業者から心理的な瑕疵があると指摘され、建物の価値は0円と評価されたため、当社にご相談がありました。調査結果は定期的なメンテナンスは必要とした上で0円にはならない調査結果を提出させて頂きその後の売買が進みました。

一戸建てに見られる1階の下部のコンクリートの立ち上がりですが建物を支える基礎となります。
外から見るとわずかなヒビ割れですが、床下の中に入り基礎空間から見ると内側はコンクリートから鉄筋が露出しており表面はサビた状態でした。
ただちに危険という事はないかと思いますが、このサビが鉄筋を膨張させてコンクリートを基礎内部から破砕する力を持っているのです。
コンクリートと鉄筋の付着も悪くなります。早めにサビを落としコーキング等保護をすることでメンテナンスできます。

基礎コンクリート鉄筋の鉄筋のピッチ（間隔）を機器で計測する調査があります。何度計測しても鉄筋が検出されない事があります。築35年程度になります。
築年数から無筋コンクリートではないと推察されますが、ひょっとして鉄筋が配筋されていないかもしれないと思われる現場がございました。

床下に進入し調査を開始すると、基礎と土台の間に小板が挟まれている箇所が複数存在している事を確認しました。
推測になりますが、建物の傾きを調整するために入れたものと思われます。
その小板を抜いて問題ないか質問を頂きましたが、長期挟まれていた状況なので、具体的な検討方法がご提案できない案件がございました。
意匠デザインの一部をのこして解体し、安全な建物に住まわれる方が資産価値としても残せるので検討された方が良いのではとお伝えさせて頂きました。

住宅トラブルでもっとも顕著なのが雨漏・漏水です。
浸入箇所を見つける事も難しく、建物に大きな劣化を生じさせます。漏水は屋根、外壁からの浸入し、室内の天井やサッシ周りから漏水する事が多いですが、要因は経年劣化、地震などによる建物の挙動で生じたひび割れ、台風に大雨と風による吹き上げで浸入することがあります。基礎の床下に進入すると水たまりになっていることがまれにあります。居住者も気付かないかと思いますが、水がコンクリート内の鉄筋に触れるとサビの原因になります。サビると鉄は膨張し、その力はコンクリートが爆裂する程です。

中古住宅を購入する際、内装（クロス、フローリング等）をリフォームしてあり室内はきれいなのでインスペクションを実施しなかった依頼者からの相談で、入居後3ヶ月程し雨の日に天井から漏水と思われる事象があり、当社の雨漏調査事業部で天井に点検口を開口し、漏水箇所の天井裏を調査したところ、以前から発生していたであろう状態の水シミが確認されました。散水し浸入箇所を特定後、補修し漏水を止めることが出来ました。
建物状況調査ではここまでの詳細調査を行いませんが中古住宅の売買では注意を要する事案と思われます。

床の傾斜が原因で体調不良になったと相談されることがあります。住宅紛争処理の規定に傾きは6/1000未満とする基準があります。
6/1000とは歩行していたら斜めであることに気付ける程度で、建物の構造にも影響している可能性を疑う基準となります。部屋一室であれば床のレベル調整は可能ですが、1階2階各々の部屋で傾きが計測されると建物全体の傾き（地盤沈下）を懸念します。
建物をまるごとレベル調整するのは敷地内に機材配置できるスペースが必要で費用も重なります。
床や壁の傾測を行い余裕のある測定結果の建物の方が安心して生活できます。

窓の開閉がスムーズに出来ず、カギが閉めづらい、ゆっくりだが自動的に動いてしまうので測定した事があります。
1階・2階・基礎・天井の測定をしましたが、6/1000以上の傾斜が測定された箇所はありませんでした。
しかし、窓付近の床は部分的に6/1000以上となっており、その部分か何らかの影響により傾いていました。
インスペクションでは部屋（居室）の隅から隅の距離2点間に対する高さの違いを計測いたします。
調査目的が構造耐力上支障のある部分となりますので3m程度の距離の地点で構造上問題があるか調査するためです。
本件は床・壁傾斜測定のご相談でご依頼いただいたので建物状況調査の基準以上の測定で傾斜している範囲を部分的に調査出来ました。

室内のクロスの壁に水シミのようなものがある場合、結露か、漏水によるものか、生活で生じた水シミなのかわからない場合がございます。
建物状況調査は最低限必要とされる目視中心の調査となるのでこの原因が何かまで調査に及びません。
壁を剥がすと断熱材にカビがはえており、周辺の木材も腐っているケースがあります。このようにリフォームを前提に購入する場合でも、調査の結果を基に想定しておくことが望ましく思います。

小屋裏は屋根に最も近く、雨や日射等に最もさらされる屋根のいわば裏側（内側）となります。暗くて静かなのでコウモリの巣があったり、水シミ、断熱材が欠如している事象が多い部分です。
状況調査では天井点検口を開けて、目視することとなります。小屋裏進入まで行いませんが、目視してみるだけでも状態が確認できることがあります。不安な場合はオプションとして進入する調査を行う方が望ましいです。