- 学術的な判断方法を用いている事（一般社団法人日本建築学会や研究団体、国土交通省等の文献等）
- 評価者による偏りのない調査方法が整備されている事
- 設計基準等の資料と、現地の状態を確認している事
- 評価基準は一般的に検証され、広く建築学界等で扱われており、独特の基準の採用に偏っていない事
- 客観的な基準をもって調査・評価を行っている事
- 現実的に実行できる範囲の調査を全般に行っている事
既存建築物に関する評価・調査の専門集団
建築物の耐用年数評価なら検ＮＥＴ
TOP > 耐用年数評価システム
耐用年数評価とは
耐用年数とは、一般的に以下の3つの視点に分類して考えられます。
・法定耐用年数：税法に基づいて定められた耐用年数で、減価償却費の計算基準として使用されます。
・経済的耐用年数：資産が経済的に有効利用できる期間を指します。この期間を過ぎると、維持費や運用コストが利益を上回るなどして、運用の合理性が低下します。
・物理的耐用年数：資産が物理的に使用可能な期間を指します。この期間を過ぎると、構造や材料の劣化によって安全性や機能が失われます。
検ＮＥＴ耐用年数評価システム™は、当社が長年の検査業務で培ったノウハウを活用した机上調査と現場調査を組み合わせ、残存耐用年数を算出する独自システムです。
他にはない包括的なアプローチで、中古物件市場における透明性と信頼性を向上させます。これにより、投資家や利用者が安心して物件を選定できるだけでなく、流通市場全体の活性化にも貢献します。
耐用年数評価の意義
物件の状態・管理状況・建築技術・材料の耐久性向上を見据えると、期待耐用年数の評価は単に融資期間を緩めるものではありません。
業界の認識とされている基準や根拠を用いて客観的な判断のもと耐用年数を評価した物件は、購入したお客様が不安なく事業を開始・継続でき、さらに入居者等が安心して利用・生活ができます。その結果お客様（購入者）の安定収入に寄与します。
さらには、購入者と同じく長期的にローンで寄り添われる金融機関の物件に対するエビデンスとしても、大きな役割を果たすこととなります。
中古一棟物件の流通の『現状』
小・中規模の中古一棟建物（用途問わず）のオーナーチェンジ物件は、取引価格の大きさや、収益性、不動産ローンの期間等検討する要因が複数生じ、売買が成立しないケースも多く、円滑な流通が成されているとは言い難い。
建物の残存耐用年数を把握することは、不動産ローン期間の決定において非常に重要である。
中古住宅では売買・賃貸後のトラブルを低減させる機能として「建物状況調査（宅建業法：インスペクション）」が大手仲介会社中心にサービスとして定着しつつあり、流通円滑化の重要な要因となっている。
一棟物件を購入する際は、利回りが非常に重視され、購入者の多くは不動産ローンを利用した際のキャッシュフローを確認して購入するか否かを検討する。
ローンの期間を評価する方法は、税制上の耐用年数を基に評価せざるを得ない現状がある。
中古物件のため、築後の経過年数によってローン期間は短くなり、キャッシュフローがマイナスとなることも起こる。
適法・適切に建築され、維持・メンテナンスされた建物は、RCでは標準60〜80年以上、鉄骨は60年以上、木造でも40年以上と建築学的に見解が示されている。
検NETの「期待耐用年数の評価」
耐用年数への関心は、建物が「あと何年もつか」ということに向けられる事が多いが、正確な答えを導き出すことは容易ではなく、専門家の実務の現場では構造材の耐久性や劣化状況から、知見・経験を基に耐用年数を予測するという事が、個別事案として一般的に行われている。
現状そのような推計を可能にするための関連情報が十分に整っていないことから、木造や鉄骨造の算定式等の構築には至っていない。
▼
小中規模（取引額5千万円～6億円程度）の物件の評価には、
迅速に実施できる検NETの「期待耐用年数の評価」を推奨いたします。
検NET 耐用年数システム™の特徴
高額かつ広範囲なER、DDを実施しなくとも、必要な項目に限定して専門家が評価することで、不動産ローン実行の検討に必要である期待耐用年数の評価を、迅速に行うことが可能です。
ER（エンジニアリングレポート）で行われる調査内容
- 違法性
- 劣化診断
- 地震PML
- 再調達価格算定
- 土壌汚染
- アスベスト破壊検査
- 破壊試験
（コア採取・圧縮強度・中性化）等
検NETの「期待耐用年数の評価」
-
劣化等の耐久性のみにまとを絞って評価
- 机上調査：50以上の整理項目
- 現地調査：100項目以上の調査内容
- 構造耐力上支障なく使用でき、維持管理によって収益性が担保できるかの判断が可能
ポイント
1/
どのような
用途・規模でも
実施可能（原則）
●
木造、鉄骨、鉄筋コンクリート造（SRCを含む）、それぞれの構造に応じた評価基準を用いて評価をいたします。
2/
評価基準は学会等の
一般基準を中心に選定
●
日本建築学会で用いられている基準をもとに、重要な項目を選定
●
その他にも、各種専門機関等の評価方法に追加・修整を行い、評価の適正化を図っています。
3/
評価算定の忖度や
誤確認が発生しない
流れを構築
●
現地調査で必要となるチェックシートは評価基準の算定に必要となる項目を網羅
●
机上調査では書類精査に必要な項目も同様にチェックシート化
検ＮＥＴ耐用年数評価システムにより、
●
現地調査で必要となるチェックシートは評価基準の算定に必要となる項目を網羅
●
机上調査では書類精査に必要な項目も同様にチェックシート化
検ＮＥＴ耐用年数評価システム™についての
お問い合わせ
以下の電話番号またはフォームより
ご連絡ください。
お電話の際には
「耐用年数評価について」
とお伝えください。
法人様向けの包括契約もございますので、費用やエリアにつきましてはお気軽にお問い合わせ下さい。
お電話でのお問合せはこちらへ
※営業日時：
日祝等を除く9時～18時となっております。
専門家または調査会社の評価
注意点
1 評価のエビデンス確保のために重要な事
2 コンプライアンスの保持のために重要な事
- 評価書を発行する法人等は、株主資本や役員等が不動産会社等から独立した立場を確立している事
- 評価書の作成にあたり、従事する者が耐用年数を再度出求められない仕組みを構築している事
- 評価者の経験や属人的、恣意的な判断による差異が生じにくい調査方式となっている事
- 現地調査の方法、チェックシート、書類確認の方法は、耐用年数の評価に必要で適切な内容である事
- 不動産会社等との癒着を防止するフロー（処理）になっている事
現地調査から評価書発行までの流れ
評価のエビデンスやコンプライアンス性を保持し、一定の品質で評価を行います。
評価員が書類確認や現地調査を実施
評価員がチェックシートにその結果を記入
チェックシートの結果から、耐用年数を自動的に数値化
弊社にて評価書を発行
インスペクションと耐用年数評価の違い
一般的に使われる「インスペクション」の意味合い
- 現時点の状態を目視中心に確認する業務であり、建物価値の評価・判定を行うものではない
- 一定の講習を受けたものが一定のチェックシートに従って実施できるため、多くの建築士が実施できる
耐用年数評価
- 設計資料や目視できる箇所を基準に、経験や知見を基に、公となっている根拠等と照らし合わせながら、評価をする必要がある
- 実施者の評価には実績や信用が求められる
- チェックする項目の基準や判断の線引き、調査方法や考え方には建築学的な根拠が必要であり、それを策定するのは一定の経験が必要となります。
- 木造だけではなく、鉄骨やRCの構造等幅広い建築的な知見が必要になる項目をチェックシートに落とし込み、多くの評価員が携われる様にする事で、フロー業務化し仲介案件の売り側や買い側で評価を行い、その結果に応じて流通の促進に繋げることが可能となります。
検NETでは、評価方法を紐解いてチェックシート化し、
インスペクションのように多くの建築士等が携われるようにしながらも、
評価基準を一定に保ち、かつ一般的で妥当性の高い根拠等を用いながら客観的評価ができる仕組みを構築
お申込みに必要な資料
必要資料
- 完了検査済証又は記載事項証明（階数・用途・延べ床面積・完了年月日・棟数）
- 図面確認図書一式又は各階平面図、特記仕様書、仕上表、構造図の特記仕様書
- 修繕履歴の資料（工事写真）
- 修繕計画（予定）がわかる資料
- 性能表示：フラット、性能評価、長期優良等の性能を証明できる資料
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