「インスペクション」とは？意味や活用方法を詳しく解説！

「インスペクションって何をするのだろう？」 「どんな役にたつのかな？」 「なぜ昨今「インスペクション」と口にする機会が増えているのだろうか？」 「制度にはどんな背景があるのか？」これらの疑問をこちらのページでサクッと読めて全体像をまるっとご説明します。

インスペクションとは

日本の不動産業界で『インスペクション』と言えば、ほとんどの場合中古住宅を対象とした検査である『建物状況調査』のことを表します。しかし、『インスペクション』はただの英単語で日本語訳は検査、点検のことを意味します。（ｗeｂlio：英和和英辞典より）そのため、新築・中古住宅問わず、実施される様々な検査、調査をインスペクションと呼ぶことは増えています。
大まかな使い分けとして「建物状況調査」は中古住宅の検査、調査で新築住宅の検査は「ホームインスペクション」と言われることが多いです。

宅建業法改正後には一般の消費者も馴染みやすいよう、日本では『インスペクション』 = 『建物状況調査（既存住宅状況調査）』として認知され、今はすこしずつそのように定着されつつあります。
そして、その建物状況調査ですが、中古住宅を一般の消費者間（法人含む）で売買する際、媒介契約を結んだ仲介業者がインスペクションを行う検査会社のあっせんの可否を示し、売主買主の意向に応じてあっせんすることとなっております。検査の内容は瑕疵保険検査の検査内容とほとんど変わりがありません。建物状況調査は調査を行う事に意味があり、売主買主双方が建物の状態を理解し、共有することで売買後、引渡後のトラブルを軽減させる目的があります。

対して、瑕疵保険検査は1年又は5年間等の保険に加入する為の検査となります。状況調査では不具合の部分があっても売主買主双方が確認していれば売買契約はそのまま進みます。しかし、瑕疵保険検査で不適合があれば保険の加入が出来ないことになります。
また、建物状況調査の結果を用いて瑕疵保険に加入する制度もあり、状況調査と瑕疵保険の検査の内容は似ているのです。（保険法人により調査内容は若干異なる場合があります。）

瑕疵保険の付保証明書で住宅ローン減税（2021年3月時点）を受けられますので、購入者にとってはメリットが大きいと言えます。

瑕疵保険との違い

 

ホームインスペクション（住宅診断）と瑕疵保険検査は、目的や内容においていくつかの違いがあります。
ホームインスペクション（住宅診断）は、上記したように建物や設備の状態を専門家が詳細に調査し、問題や損傷、劣化箇所を特定することを目的とします。

一方、瑕疵保険検査は、特定の保険に加入するために行われる検査です。一定期間の保険に加入するためには、特定の基準を満たしている必要があります。
瑕疵保険検査では、建物の構造や設備の安全性、品質などが審査されます。もし検査結果に不適合箇所がある場合、保険の加入が制限されることがあります。

つまり、ホームインスペクション（住宅診断）は建物の状態を把握しトラブルを予防するための調査であり、瑕疵保険検査は特定の保険に加入するための基準を満たすかどうかを確認するための検査です。

インスペクション（建物状況調査）の概要

インスペクション（建物状況調査）の概要ですが、不動産売買の流れの中で３つの場面にインスペクションが登場します。

インスペクションが必要な場面

インスペクションの検査項目と時間

インスペクションの基本的な検査の内容は以下の通りです。

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インスペクションの費用相場と検NETの調査費用

インスペクションの費用は、まず新築なのか中古なのかで変わります。
次に戸建なのかマンションなのかで変わります。

下記がインスペクションを実施した際の費用相場です。

・戸建のインスペクション費用
一般的に5万円～7万円程度が相場となっています。
調査範囲が広く、屋根裏や床下まで調査が必要なことが多いため、マンションより高額になる傾向があります・

・マンションのインスペクション費用
マンションの場合、調査の範囲が限定されるため、費用は4万円～6万円ほどが相場となっています。
主に目視での調査となり、戸建よりも比較的短時間で完了します。

費用に含まれる範囲は各業者によって異なります。
検査範囲がどの程度なのか、設備なども見てくれるのか、報告書はつくのかなど、オプションで追加費用が発生するものもあるので依頼前にしっかり確認しましょう。

検NETの調査費用は以下の通りです。

インスペクション実施の流れ

インスペクションの一般的な流れについて、以下でご説明します。

1.業者の選定と見積依頼
インスペクションは、まず信頼できる業者を選定することから始まります。
業者選びの際には、過去の実績や調査範囲を確認し、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
見積もり依頼の際には、調査の範囲や費用を明確にしておきましょう。

2.検査日程の調整
業者が決まったら、売主や不動産会社と検査日程を調整します。
この際、物件の訪問可能な時間や売主の都合を考慮し、スケジュールを確定します。
検査に十分な時間を確保することが大切で、一般的なインスペクションは2〜5時間ほどかかります。

3.申込書や検査物件の図面等の必要資料のやり取り
インスペクションの前に、物件の図面や過去の修繕履歴など、必要な資料を用意し、業者に提出します。
これにより、より正確な検査が可能となります。
特に図面は、調査の範囲や詳細を事前に把握するために重要です。
もし申し込み時に手元にない場合は、お早めに売主・不動産会社に確認を取りましょう。

4.検査日当日
インスペクション当日は、基本的に立会いが推奨されます。
特に、重要な箇所や気になる点について、現場で直接質問したり確認することができます。
ただし、すべての時間に立ち会う必要はなく、鍵の開閉や最後の説明の際に立ち会うだけでも構いません。
建物内部や床下、屋根裏の調査が行われ、結果は報告書にまとめられます。

5.報告書の確認
検査後、インスペクションの結果が報告書として提出されます。
この報告書には、不具合や修繕の必要がある箇所が詳細に記載されており、売主や買主はそれをもとに次のステップを決定します。
報告書は売買契約や修繕の交渉にも大きく影響するため、慎重に確認しましょう。

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インスペクションの意義

インスペクションの全体的な概念としては、以下のような図で国交省より発表されています。

イメージ図より、建物状況調査は基準に則って、建物の主要な部分を中心に各部位を広く全般的に見る内容であり、原因の分析や、瑕疵があるかないかを詳細に行う調査ではないところが、ポイントです。
イメージとしては、「目視できる対象を全般的に見る検査」であり、まさに基本の検査かと思います。

こんなお話を聞くことがあります。

「目視や簡単な機器の測定で
家の状態が正確にわかるの？」

それに対して図には、二次的インスペクションのイメージがありますが、建物状況調査（一次的なインスペクション）で基本的な内容を確認し、不具合等があれば、必要性や要望に応じて二次的な詳細調査を行っていくことが書かれています。
不動産は基本的に高価な買い物であり、トラブルも多いので、建物状況調査の意義としては最低限の基本の検査くらいはやりましょう。ということになります。

更に詳細が必要となる二次的な調査の場合のケースとしては

• 外壁、基礎のクラックが大きい、鉄筋が露出してサビている等の場合
• 水シミ雨シミ
• 床や壁の傾斜値が6/1000を超えている場合

このように、既存住宅流通の売買仲介の現場では段階的なインスペクションの活用が馴染むのです。

水シミ雨シミが指摘される場合は、雨水の浸入ヶ所や原因を特定し、補修する必要性もありますが、「どこへ問合せすればいいの？」
という現実的な問題にあたり、仲介営業担当者があちこちに問合せしても対応できず、困る場合が多々ございます。

インスペクション説明の義務化について

 インスペクションの説明義務化は、2018年の宅地建物取引業法改正により導入されました。
中古住宅の売買において、不動産業者が売主および買主に対して建物状況調査（インスペクション）の可否を説明することが義務付けられています。
この説明義務化の具体的なポイントは次の通りです。

1.媒介契約締結時（仲介会社の媒介契約）
不動産業者は、売主や買主に対し、インスペクションの斡旋が可能かどうかを説明し、媒介契約書にその旨を記載する必要があります。
この時点で業者の紹介や、インスペクションを行うかどうかの意思確認が行われます​。

2.重要事項説明時
売主がすでにインスペクションを実施している場合は、その結果を買主に対して説明し、建物の状態について確認を行います。
また、実施していない場合でも「インスペクションなし」として報告する義務があります​。

3.売買契約締結時
売買契約においては、売主・買主が建物の状態に合意し、その確認を不動産業者が書面で交付します。
これにより、物件の現況に基づいた取引が行われ、トラブルを防止します。

義務化の影響とメリット

・取引の透明化
インスペクションを通じて、住宅の状態が明確になることで、売主と買主の双方が事前に物件の品質を確認できます。
これにより、取引後のトラブルや瑕疵（欠陥）に関する紛争を未然に防ぐことが可能になります。

・中古住宅市場の活性化
インスペクションの説明義務化により、特に日本ではこれまで流通が低かった中古住宅市場の活性化が期待されています。
住宅の状態が可視化されることで、安心して購入する消費者が増え、取引件数が増加すると見込まれています。

・売主・買主のリスク軽減
売主にとっては、インスペクションを実施することで瑕疵担保責任に関するリスクを軽減できます。
また、買主は物件の状態を事前に把握でき、修繕やリフォームの計画が立てやすくなるため、引渡し後のリスクを大幅に減少させることができます。

・不動産業者にとってのメリット
説明義務化により、業者にとってはクレームやトラブルを防ぐことで、顧客の満足度向上が期待できます。
さらに、インスペクション結果に基づく価格交渉もスムーズに行えるため、取引が円滑に進むことが多いです。

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調査後に不具合や不適合があった場合はどうすればいい？？

インスペクション制度開始以降、よくある問い合わせは、調査した後に指摘された不具合をどう対処すればいいのか？です。

指摘される不具合例

• 外壁、基礎のクラック
• 床、壁の傾斜（沈下含む）
• 雨漏（漏水含む）
• シロアリ（蟻害）

軽微な補修や雨漏の補修工事など様々ですが、どこに問合せすれば良いか、報告書の指摘を工事業者へどう説明すればよいか等の相談が寄せられます。そのようなご要望にお応えできるよう、弊社では、インスペクション～雨漏調査～補修工事～保険加入までをワンストップで取扱いしております。
※保険加入につきましては保険法人の審査がございます。

当社ではこれらをワンストップサービスの体制で
一貫して対応しております。

以上インスペクションについてザックリお分かりになりましたでしょうか？

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