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「インスペクション」とは? サクッと読めてまるわかり

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「インスペクションって何をするのだろう?」 「どんな役にたつのかな?」 「なぜ昨今「インスペクション」と口にする機会が増えているのだろうか?」 「制度にはどんな背景があるのか?」これらの疑問をこちらのページでサクッと読めて全体像をまるっとご説明します。

検査
検査

日本の不動産業界で『インスペクション』と言えば、ほとんどの場合『建物状況調査』のことを表します。しかし、『インスペクション』はただの英単語で日本語訳は検査、点検のことを意味し(weblio:英和和英辞典より)、広範囲で使用されるため、新築・中古住宅で行われている様々な検査、調査も実際はインスペクションと言えます。

宅建業法改正後には一般の消費者も馴染みやすいよう、日本では『インスペクション』 = 『建物状況調査(既存住宅状況調査)』として認知され、今はすこしずつそのように定着されつつあります。
そして、その建物状況調査ですが、中古住宅を一般の消費者間(法人含む)で売買する際、媒介契約を結んだ仲介業者がインスペクションを行う検査会社のあっせんの可否を示し、売主買主の意向に応じてあっせんすることとなっております。検査の内容は瑕疵保険検査の検査内容とほとんど変わりがありません。建物状況調査は調査を行う事に意味があり、売主買主双方が建物の状態を理解し、共有することで売買後、引渡後のトラブルを軽減させる目的があります。

対して、瑕疵保険検査は1年又は5年間等の保険に加入する為の検査となります。状況調査では不具合の部分があっても売主買主双方が確認していれば売買契約はそのまま進みます。しかし、瑕疵保険検査で不適合があれば保険の加入が出来ないことになります。
また、建物状況調査の結果を用いて瑕疵保険に加入する制度もあり、状況調査と瑕疵保険の検査の内容は似ているのです。(保険法人により調査内容は若干異なる場合があります。)

瑕疵保険の付保証明書で住宅ローン減税(2021年3月時点)を受けられますので、購入者にとってはメリットが大きいと言えます。

インスペクション(建物状況調査)の概要ですが、不動産売買の流れの中で3つの場面にインスペクションが登場します。

インスペクションが必要な場面

媒介契約締結時(仲介会社との媒介契約)

宅建業者がインスペクション業者のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の意向に応じてあっせん

重要事項説明時

宅建業者がインスペクション結果を買主に対して説明

売買契約締結時

基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、その内容を宅建業者から売主・買主に書面で交付

インスペクションの検査項目と時間

インスペクションの基本的な検査の内容は以下の通りです。

構造耐力上の安全性に問題のある可能性が高い劣化事象等

部位の例:基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組

雨漏り・水漏れが発生している、又は発生する可能性が高い劣化事象等

部位の例:外壁、内壁、天井、屋根

設備配管に日常生活上支障のある劣化等が生じている劣化事象等 【任意の選択】
劣化事象
劣化事象
劣化事象

その他には

  • インスペクションの必要時間は、【戸建】2~3時間  
    【マンション区分】1.5~2時間
  • 費用は概ね、4万~4.5万円程度
  • 状況調査講習者の建築士が1名で実施する場合がほとんどです。
  • 居住者様には床下点検口が開けられるように、物の移動をお願いすること等があります。
  • 床の傾斜を感じたり、雨漏れが過去にある場合等はヒアリングします。
  • サッシの周りは棚等で目視できない場合がありますが、水シミ等の事象が多い部分です。

インスペクションの全体的な概念としては、以下のような図で国交省より発表されています。

インスペクションの意義
(国交省ホームページより)

イメージ図より、建物状況調査は基準に則って、建物の主要な部分を中心に各部位を広く全般的に見る内容であり、原因の分析や、瑕疵があるかないかを詳細に行う調査ではないところが、ポイントです。
イメージとしては、「目視できる対象を全般的に見る検査」であり、まさに基本の検査かと思います。

こんなお話を聞くことがあります。

「目視や簡単な機器の測定で
家の状態が正確にわかるの?」

それに対して図には、二次的インスペクションのイメージがありますが、建物状況調査(一次的なインスペクション)で基本的な内容を確認し、不具合等があれば、必要性や要望に応じて二次的な詳細調査を行っていくことが書かれています。
不動産は基本的に高価な買い物であり、トラブルも多いので、建物状況調査の意義としては最低限の基本の検査くらいはやりましょう。ということになります。

水シミ雨シミ

更に詳細が必要となる二次的な調査の場合のケースとしては

  • 外壁、基礎のクラックが大きい、鉄筋が露出してサビている等の場合
  • 水シミ雨シミ
  • 床や壁の傾斜値が6/1000を超えている場合

このように、既存住宅流通の売買仲介の現場では段階的なインスペクションの活用が馴染むのです。

水シミ雨シミが指摘される場合は、雨水の浸入ヶ所や原因を特定し、補修する必要性もありますが、「どこへ問合せすればいいの?」
という現実的な問題にあたり、仲介営業担当者があちこちに問合せしても対応できず、困る場合が多々ございます。

インスペクション制度開始以降、よくある問い合わせは、調査した後に指摘された不具合をどう対処すればいいのか?です。

指摘される不具合例

  • 外壁、基礎のクラック
  • 床、壁の傾斜(沈下含む)
  • 雨漏(漏水含む)
  • シロアリ(蟻害)
指摘される不具合

軽微な補修や雨漏の補修工事など様々ですが、どこに問合せすれば良いか、報告書の指摘を工事業者へどう説明すればよいか等の相談が寄せられます。そのようなご要望にお応えできるよう、弊社では、インスペクション~雨漏調査~補修工事~保険加入までをワンストップで取扱いしております。
※保険加入につきましては保険法人の審査がございます。

当社ではこれらをワンストップサービスの体制で
一貫して対応しております。

検NETの住宅売買検査
ワンストップフロー

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補修工事についての見積書は、お客様にて複数社の合い見積をとって頂いて問題ございません。
発注先はお客様にて選定して頂きます。

検NETの住宅売買検査
検NETの住宅売買検査ピックアップ

「漏水・雨漏原因特定のプロ集団」サイト

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引渡前インスペクション個人様向けサイト

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引渡前インスペクション 事業者向けサイト

中古住宅の保険事故発生率は加入1年未満に発生する場合がとても多いようです。保険加入を行わない場合は、インスペクションの実施が必要かと思います。

中古住宅の事故発生率

中古住宅の事故発生率
(国交省ホームページより抜粋)

中古住宅の事故の内容

中古住宅の事故の内容
(紛争処理支援センターより抜粋)

2020年4月、民法に大きな改正がございました。
「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」という言葉に変わり、買主(消費者)保護の観点が強化された内容になっていると考えられます。

  • 追完履行 (補修や修理を行ってもらう)
  • 代金減額 (代金から減額してもらう)

新たにこの2つの方法が追加されました。
契約の目的を達していない場合について、法的手段も取りやすくなったと言えます。
個人間売買の場合によくあるのが、売主は免責とし、建物は現状有姿として売買されるケースです。
購入し、入居した後に通常通り生活できるのか、買主には不安が残ります。

前述しましたが、インスペクション(建物状況調査)は目視中心ですが、
最低限「これだけは」「これぐらいは」実施した方が良い内容の調査です。

不適合が無い場合や、適切な補修を行った場合には瑕疵保険の申込に活用できる場合があります。
インスペクションの料金の相場は、概ね 4万円~5万円程度です。
検査時間は2時間~3時間程度で完了します。(床下進入調査の実施やオプションにより異なります)報告書は一般的に5日間程度で提出されます。

2015年4月の改正宅建業法では取引主任者から取引士へ名称が変わりました。
それに伴い、新設された第15条の「宅地建物取引士の業務処理の原則」には、“「宅地建物取引士は業務に従事するときは、宅地また建物の取引の専門家として、購入者などの利益の保護および円滑な宅地または建物の流通に資するよう、公正かつ誠実にこの法律に定める事務を行うとともに、宅地建物取引業に関連する業務に従事する者との連携に努めなければならない」”
と記されております。

士業となった事で宅建業者ではなくて宅建士が購入者などへの利益の保護を図るため、必要に応じて関連する業者と連携を構築しなければなりません。宅建士の役割は益々重要になると思われます。

日本とアメリカでは売買契約の慣習が異なるようですが、契約後に買主がインスペクションを行い、不具合がある場合、契約の条件に合わない場合等、アメリカでは解除出来る契約が多いようです。
また、アメリカでのインスペクション実施率はとても高く、8割程度の割合で行うようです。
日本では、中古住宅の瑕疵保険の事故発生率は新築と比べて多いので、検査を行い、
なるべく保険の加入をする方が買主にとって良いかもしれません。
瑕疵保険が適用されるのは、構造や雨掛かりにかかわる事象にのみ適用されます。
現状は雨漏れによる事故で保険を適用するケースが多い様です。

昨今は局所的な大雨や大型台風の発生頻度も高まっておりますので、中古住宅購入時に、インスペクションの検討は必要かと思います。

調査員

一昔前は中古住宅の調査と言えば、雨がもった時や何かの不具合が発生した場合に行うことが多かったと思います。
現在のように売買流通の中で、不具合等がないかを検査するケースが、インスペクション制度(改正宅建業法施行後)開始後は、多くなりました。技術者(調査員)にとっては技術的知見や実務の事以外にもマナーやプライバシーへの配慮等、サービス業としての側面も必要とされ、様々な要素に対応する所作も見につけなければならない事になり、研修の大変な時が一時期ございました。
当社は技術的内容だけではなく、マナーやプライバシー面も合わせた研修を、机上や現場で何度も繰り返し行っております。

現在、登録済みの調査員は全国約3万6千人となっております。(5団体登録人数 2021年3月現在)

以上インスペクションについてザックリお分かりになりましたでしょうか?

「インスペクションで建物のすべての状態が分かるわけではない。
それでもやらずに購入するのは、まるで運を試しているようなもの。
それをするには不動産ではかなり高額な運試しといえます。
消費者保護の観点は、あらゆる業界でも共通の、取引ポリシーです。」

ぜひ聞いてみてください!

中古住宅を購入予定の方は不動産会社へ一言、
『インスペクションやってますか?』と聞いてみて下さい。

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松田隆模

松田隆模

検NET株式会社 / 代表取締役社長
一般社団法人全国住宅技術品質協会 / 理事(建物検査委員会 会員45社 登録者数400人)
一般社団法人全日本雨漏調査協会 / 会員
リノベーション協議会 / 会員

「住宅の設計、不動産マンションデベロッパーを経てインスペクションの業界へ。ありきたりですが、安心・安全が、楽しいや、幸せにつながる暮らしの基本だと考えております。