中古住宅を買う前に！ホームインスペクションの重要性や費用をご紹介
中古マンションの購入を考えている方にとって、最も重要なのは「低価格でも本当に安心して住める家を手に入れること」だと思います。
この記事では、中古マンション購入の際に避けて通れない「インスペクション」についての説明をして、購入前の不安や疑問を解消します。
インスペクションとは何か、なぜ重要なのか、どのように進めるべきか。
そういった基本的な疑問から、実際にインスペクションを行った際の費用や期間、さらには実施が難しい場合の対処法まで、具体的に紹介していきます。
この記事を読むことで、中古マンション購入における「見えないリスク」を明らかにし、安心して物件を購入できる道筋が見えてきます。
また、インスペクションの実施により、将来的な修繕費用の削減、正しい価格での購入交渉、そして何よりも皆さんが「本当に安心して住める家」を手に入れることができればと思います。
この記事の要約
- 中古マンションのインスペクションは安心して住める低価格の家を手に入れるために非常に重要！
- インスペクションは想定外の修理費用のリスクを減らすための判断材料
- インスペクションの結果が取引の遅延やキャンセルにつながる可能性があることから実施できない場合も…
- インスペクションの費用は大きさや状態、調査範囲などによって異なるが、4万円から6万円程度が相場
目次
中古マンションにおけるインスペクションの重要性
インスペクションとは？
中古マンションを購入する際に欠かせないのがインスペクション（住宅診断）です。
これは、建物の構造的問題や劣化、不具合の有無をプロが調査するもので、購入にあたっての判断材料として非常に重要なものになります。
中古マンションのインスペクションでは、目視や非破壊検査により住宅の状態をチェックし、建物の構造耐力や雨水の侵入防止に関する調査を行います。
このインスペクションは、中古住宅購入後の想定外の修理費用が発生するリスクを減らし、購入者の安心に繋がっています。
しかし、実際にはインスペクションが十分に普及しているとは言えず、売主が検査を拒否したり、不動産会社が積極的でなかったりするケースも少なくありません。
これは、不具合が見つかった場合に売主側に修理費用の負担が発生したり、物件の売値が下がってしまうという背景がある為です。
しかし、長期的なメリットを考えれば売主と買主のお互いにとってインスペクションは行うべきといえるでしょう。
売主としては売却後に不具合が見つかった場合の、責任の所在をめぐったクレームに繋がりかねない部分なので、物件の売却には透明性を高めるべきですし、買主に取っては安全性の確保、今後の修理費用の目途、安全に暮らしていく為に欠かせないものとなるでしょう。
中古マンションのインスペクションについての法改正
インスペクションの説明義務
2018年4月の宅建業法改正により、中古マンションの売買を仲介する不動産会社にはインスペクションの説明や求めに応じて斡旋する必要があります。この法改正により、不動産会社は売主と買主にインスペクションの実施可否の説明が義務付けられ、斡旋をする責任を負うことになりました。
しかし、この法改正はあくまでもインスペクションの説明をすることを義務付けたものであり、インスペクション実施を義務付けているものではありません。
インスペクションの結果に基づき、購入後に必要となるであろう修理費などを考慮した上での適切な価格で売買を行えるかが、安心と信頼に繋がるでしょう。
したがってインスペクションがどういったものなのか、実施することでどのような効果がもたらされるのかを売主、買主ともにしっかりと理解することで将来的なリスクなどを減らすことができます。
中古マンションのインスペクションのメリット・デメリット
メリット
・明確な情報を元に購入を決められるインスペクションは建物の現状をプロである第三者が公正に判断します。
現時点での安全性や購入後に発生する可能性のある修理費用や改修の必要性を事前に把握した上で、購入の決定を行えるため、納得したうえで売買を進められます。
・安心して暮らせる
インスペクションにより、建物の構造的な安全性や耐久性をプロである第三者が評価します。
これにより、購入者はより安心して物件を購入することができます。
また、 このインスペクションの普及が進むことで中古住宅の市場に安全な物件が増え、より透明性の高い売買を行えるようになるでしょう。
デメリット
・費用と時間がかかるインスペクションの実施にはプロの検査員が必要です。
物件の状態や規模によって異なりますが、検査を行う為にも費用が発生しますし、その検査自体も数時間、1日～数日掛かる場合もあります。
これにより、物件の売買に遅れが発生する可能性があります。
・売買が難航する可能性がある
インスペクションを行い、不具合が見つかった場合に買主は修繕費を考慮した価格交渉を行うでしょう。
インスペクションの結果によっては希望価格での取引が難しくなることもあり、売買が難航する可能性があります。
中古マンションインスペクションの実施方法と選び方
調査項目と方法
中古マンションのインスペクションでは、建物の健全性を確認するために様々な項目が調査されます。大きく分けると「建物構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」です。
・建物構造耐力上主要な部分
基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏、バルコニー、内壁、天井、小屋組など
・雨水の浸入を防止する部分
外壁、内壁、天井、屋根など
このほかにも、「給排水管路検査」「床下、小屋裏進入検査」「設備稼働検査」といった設備や構造部材などの検査項目があります。
これらの調査は目視や非破壊検査によって行われます。
検査会社の選び方
安心して物件を購入するにあたって検査会社の選定はとても大切になってきます。信頼できる検査会社による適切な検査は購入後のトラブルを防ぎ、安心を提供します。
検査会社を選ぶ際は以下の点に注意しましょう。
・資格や経験（実績）
インスペクションは目視で検査を行うため、相応の知見を必要とします。
建築士の資格はその証明になるため判断しやすい一つの指標です。
さらに、経験年数や検査実績がある検査会社では不具合事例などのノウハウが多くあるため安心して任せられるでしょう。
・調査内容と方法
ホームページに報告書のサンプルを掲載している検査会社もあります。
掲載されていなくても、直接問い合わせるなど、どんな項目をどの程度詳細に調査するのかを事前に確認しておくことがおすすめです。
・接遇マナー
申込の際には検査の内容や料金に気を取られがちですが、実際に検査に来てもらうと気になるのが、検査員の接遇マナーです。
特に居住中の物件の場合は、居住者様とのコミュニケーションも適切な調査結果を得るための必要な手段となります。
検査員に接遇マナーの研修をおこなっている検査会社も多くあるため、気になる検査会社が見つかったら、ホームページなどをよく確認してみるのもいいでしょう。
中古マンションのインスペクションの費用と期間
平均的な費用と所要時間
インスペクションの費用は、物件の大きさや状態、調査の範囲によって異なりますが、一般的に4万円から6万円程度と言われています。さらに詳細な調査や特殊な設備の調査になると費用が高くなる傾向にあります。
インスペクションの所要時間も、物件の規模などにより異なりますが、数時間から一日程度が目安となるでしょう。
しかし、気をつけておきたい点としては報告書提出のタイミングです。
報告書は数日から一週間程度掛かる可能性がありますので、お見積もりの際などに一緒に確認しましょう。
購入前のインスペクションの実施が難しい現状
購入前の実施が難しい理由
中古マンションのインスペクションを実施するのは、購入前に行うことが理想的ですが、実際には実施が難しいケースがあります。その理由は売主や不動産会社に起因することが多いです。
・売主の協力を得られない
ほとんどの場合、インスペクションを実施するにあたり、売主の許可が必要です。
しかし、インスペクションに否定的であったり、インスペクションの結果により物件価値が下がることを恐れる為に拒否することがあります。
粗さがしをしているという認識の方もおり、インスペクションの実施を不快に思われる可能性があります。
・不動産会社の協力を得られない
不動産会社の中には、インスペクションの必要性を十分に理解していないケースがあります。
また、インスペクションの結果が取引の遅延やキャンセルにつながる可能性もあるため、拒否される場合もあります。
これらの理由から、中古マンションの購入前にインスペクションを実施することは、理想的ではあるのですが、実際のところ、いくつかの障害は存在するようです。
物件に瑕疵が見つかった場合の対処法
瑕疵発見後の対処法
中古マンション購入時にインスペクションを行い、物件に瑕疵（かし）が見つかった場合、購入者はいくつかの対処法を検討することが重要です。瑕疵の種類や程度によって対応は異なりますが、以下に一般的な対処法を挙げます。
・価格交渉
瑕疵が発見された場合、その修理に必要な費用を考慮して物件の値段交渉を改めて行いましょう。
修理費用相当を物件価格から引き下げることで購入者の負担を軽減することができます。
・修理の要求
売主に対して契約を締結する前に修理を行うことを要求しましょう。
これにより、物件を補修したうえで購入を行うことが可能になります。
・購入キャンセル
瑕疵が発見され、修理が難しい、費用が掛かりすぎるといった場合は購入をキャンセルするという決断も大切です。
構造的に大きな問題があったり、安全上のリスクが大きい場合は選択肢の一つとして検討するべきです。
瑕疵が発見された場合の対処は、その後の生活に大きな影響を与えます。
購入者は、瑕疵の性質と影響を慎重に判断して、最善の選択をすることが求められます。
よくある質問
中古マンションのインスペクションでは何がチェックされますか？
インスペクションでは、大きく分けると「建物構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」がチェックされます。
その他、オプションとして「給排水管路検査」「設備稼働検査」などがあります。
これにより、建物の現状や安全性を詳細に把握することができます。
物件に瑕疵が見つかった場合、どのように対処すれば良いですか？
瑕疵が見つかった場合、価格交渉を行ったり、売主に修理を要求したり、場合によっては購入のキャンセルを検討しましょう。
専門家に相談し、瑕疵の程度や影響を正確に評価した上で、適切な対応を行うことが重要です。
中古マンションのインスペクションの費用と期間はどのくらいですか？
ホームインスペクションの費用は行う側が費用を負担します。
インスペクションの費用は物件の大きさや状態、調査範囲によって異なりますが、4万円から6万円程度が相場です。
所要時間は数時間から1日程度で、報告書の作成には追加で数日から1週間かかることがあります。
まとめ
中古マンションの購入は、相応に費用の掛かる人生でも大きな買い物です。そのため、物件の実態をできるだけ詳細に把握するためには、インスペクション（住宅診断）の実施が不可欠です。
インスペクションによって、建物の構造的な問題や劣化の程度、設備の状態などが詳細に調査されます。
これにより、購入者は物件の価値を適切に評価し、将来のリスクやコストを見積もることが可能になります。
物件の問題を事前に発見し、リスクを避け、購入価格の適正評価を行うための重要なステップです。
インスペクションの普及と理解が進むことで、より健全で透明性の高い不動産取引が実現できるでしょう。
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経歴
建築設計事務所にて中高層建築物を中心とした企画・設計・監理に従事。
2005年以降は不動産開発デベロッパーでマンションの企画開発を中心に、仕入・販売の活動を行う。
その後、確認検査機関にて営業戦略の策定、支店開設を行い、執行役員を経て検NET株式会社を立ち上げ、代表取締役就任。
一般社団法人全国住宅技術品質協会理事。
