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建物状況調査とは?調査項目やメリットデメリットを解説

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新築よりも比較的安く購入できる中古住宅は近年人気が高まっています。
しかし中古住宅購入にあたって建物の劣化状況などの性能や品質に問題がないか不安を感じる方も多いのではないでしょうか。

この記事ではそういった不安を解消する為に活用したい建物状況調査についてご紹介いたします。


この記事の要約

  • 建物状況調査とは、中古住宅の購入を検討する際に専門家が建物の劣化状況や欠陥を調査するもの
  • 建物状況調査の調査項目は「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分
  • 売主にとってのメリットは、建物の潜在的な問題を把握し、売却の競争力を高め、トラブルを未然に防ぐことができること
  • 買主にとってのメリットは、建物の状態を把握した上で安心して購入判断ができ、購入後の修繕計画を立てて購入に臨め、売買金額の交渉を有利に行うことができること

目次

建物状況調査とは

建物状況調査とは、中古住宅の購入を検討する際に専門家が建物の劣化状況や欠陥を調査するものです。
調査は構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じている劣化・不具合の状況を目視、触診、打音検査などの方法を用いて調べます。

宅地建物取引業法では、平成30年4月1日以降の売買契約において、建物状況調査のあっせんが義務付けられています。

不動産取引において重要な役割を果たし、建物の実際の価値や潜在的なリスクを明らかにするのに役立ちます。購入者や投資家にとって、購入の判断材料として非常に重要です。

 

ホームインスペクションとの違い

建物状況調査とホームインスペクションにはどちらも中古住宅の購入を検討する際に、専門家が建物の劣化状況や欠陥を調査するという意味合いがあります。
しかし以下のような違いもあります。

・対象とする物件が中古か新築か
・調査実施者の資格の有無
・調査基準や方法

建物状況調査は既存住宅が対象で、宅地建物取引業法に基づき建築士が調査を行います。
また、調査基準は国土交通省が定めた基準に基づいています。

一方ホームインスペクションは新築住宅を含むすべての住宅を対象に、より広範囲の調査項目と調査基準に基づき行われます。
そのため、建物状況調査よりも詳細な調査結果を得ることができます。

ホームインスペクションは、建物の状態を把握し、購入後のリスクを軽減するために有効な手段です。
しかし、その分費用も建物状況調査よりも高額になる場合があるのでご自身に適した調査を行うことをおすすめします。



建物状況調査の調査項目

検査項目

建物状況調査の調査項目は大きく分けると以下の2つです。

構造耐力上主要な部分に係る調査対象
・雨水の浸入を防止する部分に係る調査対象

構造耐力上主要な部分

部位の例としては、「基礎」「外壁」「軒裏」「バルコニー」「天井」などが挙げられます。
これらに対してひび割れや欠損、腐食などがないかを調査します。

雨水の浸入を防止する部分

部位の例としては、「外壁」「内壁」「天井」「屋根」などが挙げられます。
これらに対して雨じみや水じみの有無、漏水の原因になりうるひび割れがないか調査します。


建物状況調査のメリット

メリット

建物状況調査の活用は、売主・買主の双方に異なるメリットがあります。
ここでは売主・買主双方の目線からメリットをご紹介します。

売主目線のメリット

・潜在的な問題の把握ができる
・売却の競争力を強められる
・トラブルを未然に防ぐことができる

潜在的な問題の把握ができる

建物状況調査では、専門家が建物の劣化状況や欠陥を調査し、報告書を作成します。
この報告書を参考にすることで、建物の潜在的な問題を把握できるため売却前に大きな問題を取り除くことができます。


売却の競争力を強められる

他の競合物件と比較して売却物件を優れた選択肢として位置づけることに役立ちます。
購入者は報告書の情報に基づいて物件を評価できるため、購入検討者に対して安心を提供することでスムーズな取引を行える可能性を高めることができます。

トラブルを未然に防ぐことができる

購入者に建物の状態を客観的に示すことができます。
これにより、購入者が建物の状態を理解し、安心して購入を決定しやすくなります。

 

買主目線のメリット

・建物の状態を把握した上で安心して購入判断ができる
・購入後の修繕計画を立てて購入に臨める
・売買金額の交渉を有利に行うことができる

建物の状態を把握した上で安心して購入判断ができる

建物の劣化状況や欠陥を把握することができるので、購入に際して不安点を可能な限りなくして購入を決定することができます。

購入後の修繕計画を立てて購入に臨める

購入前に修繕の必要性が分かるので購入後の予定外の出費を抑えることができ、購入にあたっての費用感の把握をより明確にすることができます。

売買金額の交渉を有利に行うことができる

建物の状況を客観的に示すことができるので買主は価格の調整や売主に対して修繕の提案を行うことができます。


建物状況調査のデメリット

重要性

建物状況調査のデメリットは以下のようなものが考えられます。

売主目線のデメリット

調査結果に問題点や必要な修繕が示された場合、買主は、物件の状態に応じて価格の引き下げや修繕の要求を行うことがあります。
これにより、売買額が下がる可能性が生じます。

買主目線のデメリット

建物状況調査を買主負担で行う場合、調査費用がかかります。
また、目視や非破壊検査によって行われるため壁の中や床下などの見えない部分の劣化状況は正確に把握することが難しい場合もあります。



建物状況調査の注意点

注意点

建物状況調査は、費用や調査結果の限界、修繕やメンテナンスが必要になる可能性などのデメリットがあることは理解しておきましょう。
建物状況調査を依頼する際には、調査項目を確認して、必要に応じて追加オプションの調査を依頼することが大切です。

調査報告書は、建物の劣化状況や欠陥を把握するための重要な資料です。
そのため、調査報告書をよく確認して、内容に不備や誤りがないかどうかを確認しましょう。

調査結果で劣化や欠陥が見つかった場合、修繕やメンテナンスの費用を負担しなければならない可能性があります。
そのため、建物状況調査の結果をよく理解した上で、購入の判断を行うようにしましょう。



まとめ

建物状況調査は中古物件の購入を検討する上で受けるべき検査です。
建物の劣化状況や欠陥を把握することで一生に一度の大きな買い物を安心して進めることができるでしょう。

ただ、あくまでも建物の劣化状況や欠陥を把握する為のものですので、ご自身の目でよく見て、判断することも大切ということは覚えて置きましょう。



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代表取締役社長
代表取締役社長松田 隆模

経歴

建築設計事務所にて中高層建築物を中心とした企画・設計・監理に従事。
2005年以降は不動産開発デベロッパーでマンションの企画開発を中心に、仕入・販売の活動を行う。
その後、確認検査機関にて営業戦略の策定、支店開設を行い、執行役員を経て検NET株式会社を立ち上げ、代表取締役就任。
一般社団法人全国住宅技術品質協会理事。

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